營改增后個人房東能代開專票抵扣進項稅？別高興太早了
2021-07-13 19:45:58
《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》( 稅總函〔2016〕145號)規定，“增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，北京財稅代理的納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。不能自開增值稅普通發票的小規模納稅人銷售其取得的不動產，以及其他個人出租不動產，可以向地稅局申請代開增值稅普通發票。地稅局代開發票部門通過增值稅發票管理新系統代開增值稅發票，系統自動在發票上打印“代開”字樣。“
根據文件規定，其他個人出租不動產，只要承租方不是其他個人的，即可以在地稅局代開增值稅專用發票，由于文件未注明不包括住房，因此，其他個人出租住房符合條件的，也可以代開增值稅專用發票。這就解決了之前因為其他個人不能代開增值稅專用發票導致納稅人從其他個人處租賃的房屋無法抵扣的問題。但應注意，并不是所有從個人房東租賃房屋的情況都可抵扣進項稅，下面介紹該事項抵扣的幾個實務問題。
一、企業高管租賃房屋是否能抵扣進項稅?
在外商投資企業工作的外籍個人，在中國境內租賃房屋，由企業負擔租賃費。這部分租賃費應屬于財稅【2016年】36號文件中規定的用于個人消費不得抵扣的部分，因此即使取得個人房東代開的增值稅專用發票，納稅人也不能抵扣。
二、為員工租賃房屋作為集體宿舍是否能抵扣進項稅?
某生產企業，在某小區租賃住房作為外地員工的宿舍使用，這屬于財稅【2016】年36號文件中規定的用于集體福利不得抵扣的部分，因此即使取得個人房東代開的增值稅專用發票，納稅人也不能抵扣。
三、一次性支付一年房租，營改增后是否可以抵扣進項稅?
在2016年5月1日前租賃個人房屋，一次性繳納一年的房租，用于企業的生產經營，尚未開具發票，是否可以在2016年5月1日后開具增值稅專用發票并抵扣。
答案是不可以，根據營業稅暫行條例，納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此在5月1日前已經預收租金產生了營業稅納稅義務，該行為應繳納營業稅。
四、租賃房屋混用的情況如何抵扣進項稅?
某貿易企業租賃小區內住房，作為辦公場所使用，其中的一間臥室作為外地工作人員的住宿房屋使用。從個人房東處取得的增值稅專用發票如何抵扣進項稅?
36號文件二十七條規定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產不得抵扣進項稅。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產(不包括其他權益性無形資產)、不動產。
文件中所述的“涉及的不動產”，并未注明是取得的不動產還是租賃的不動產，因此筆者認為參照該條規定，混用的情況，從個人房東處取得的增值稅專用發票可以抵扣進項稅。
五、供單位外人員使用的房屋租賃應如何抵扣進項稅?
某企業從外地聘請專家提供技術指導服務，由于時間較長，從小區租賃房屋供其居住使用，由企業負擔租賃費用，從個人房東處取得增值稅專用發票。
從業務實質來講，該租賃費屬于與生產經營相關的支出，應可以抵扣進項稅。但要注意各地不同的規定，有的地區可能會認為此種情況即單位之外的人員的費用按照業務招待費處理，由于文件規定業務交際費屬于個人消費，因此不得抵扣進項稅。
六、個人房東出租住房與非住房進項稅有什么區別?
根據《國家稅務總局關于發布《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告》(國家稅務總局2016年16號公告)規定，其他個人出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%;其他個人出租非住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%;因此，納稅人從個人房東租賃的住房與非住房，可以抵扣的增值稅是不一樣的，差別還不小。北京財稅代理的中小微企業主可以此為鑒。
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