「避稅案例」問：聚焦房地產(chǎn)業(yè)涉稅政策
2021-04-16 16:30:57
講解房地產(chǎn)企業(yè)罕見的涉稅事項。
財產(chǎn)稅和土地使用稅應(yīng)重視責(zé)任周
麗水市地方稅務(wù)局檢查某房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅繳納情況時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)于2009年通過拍賣、購買等方式取得產(chǎn)權(quán)26400元，合同約定交付年份為2010年1月31日，該企業(yè)同時持有房產(chǎn)證的周為2010年6月28日。
根據(jù)司法部的說法，國家研究所
《局機關(guān)關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅有關(guān)政策的通知》(國稅發(fā)〔2006〕186號)明確規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地所有權(quán)的，受讓人應(yīng)當(dāng)自合同約定的土地交付之周的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地周的，受讓人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂后的次月起繳納城市土地使用稅。
據(jù)此，稅務(wù)機關(guān)已追繳企業(yè)少繳土地使用稅3.3萬元及相應(yīng)滯納金，并根據(jù)“
法律”明確規(guī)定了懲罰。
巧合的是，高淳的企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)與該公司的家具店城市簽訂了10年的租賃合同，并同意從2011年起出租即將開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑。2011年9月，商業(yè)辦公用房交付給餐具折扣店城市后期，前六年地價3000萬元。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，應(yīng)根據(jù)具體租賃期限確認(rèn)前夜的租金收入為500萬元。
金融機構(gòu)指出，根據(jù)新《增值稅組織法法律法規(guī)》第二十五條規(guī)定，如果為紡織或租賃行業(yè)提供納稅服務(wù)且采用預(yù)付款方式的，支付責(zé)任發(fā)生在收到預(yù)付款之日。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅組織法》等明確規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納；應(yīng)納稅的房地產(chǎn)出租或出借，從交付房地產(chǎn)出租或出借的次月起，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照收到的租金收入總額3000萬元繳納增值稅，并從10月份開始按租金收入500萬元繳納房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)和自用銷售部門需要繳納房產(chǎn)稅
房地產(chǎn)開發(fā)商把自己的樣板房當(dāng)成銷售部門，這是很多人買房都會遇到的情況。昨天，白下區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)商的會計張(音譯)不知道自己是什么時候兼管報稅的:在該公司開發(fā)項目的整體銷售接近尾聲后，他們并沒有明確表示要把開發(fā)的門面房子作為銷售部門。銷售部要交房產(chǎn)稅嗎？如果有，房產(chǎn)稅原值如何確定？
根據(jù)相關(guān)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用、出租或出借企業(yè)建設(shè)的住宅區(qū)自用的，從房屋使用或投入使用后的次月起征收房產(chǎn)稅。所以開發(fā)企業(yè)如果以住宅區(qū)作為銷售部門，從物業(yè)開始使用的次月開始繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《房產(chǎn)稅組織法》的相關(guān)明確規(guī)定，企業(yè)使用的銷售部門應(yīng)按房產(chǎn)原值的70%確認(rèn)房產(chǎn)殘值，并按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。
需要說明的是，從2010年12月21日起，根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于殘疾人就業(yè)城市土地使用稅政策的通知》(財稅[2010]121號)，無論如何對房產(chǎn)原值進(jìn)行審計，房產(chǎn)原值都應(yīng)包含租金，包括為取得土地所有權(quán)而支付的避稅案件價款和開發(fā)土地所發(fā)生的費用。
拆遷安置用地
財務(wù)處理要根據(jù)情況進(jìn)行
江北制造業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某房地產(chǎn)企業(yè)搬遷原有居民。拆遷戶將差價支付給企業(yè)后，企業(yè)用本項目的房產(chǎn)安置拆遷戶，這部分拆遷戶房屋在土地上
清算應(yīng)該怎么做？
據(jù)商務(wù)部稱
《關(guān)于清理困難的通知》(國稅函〔2010〕220號)第三條明確規(guī)定，在拆遷安置的情況下，
清算應(yīng)分為避稅案件。第一種情況，房地產(chǎn)企業(yè)使用本項目房地產(chǎn)安置拆遷戶的，安置辦公用房相當(dāng)于出售，收入按照《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地稅率清理管理困難的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)項明確確定，也確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷補償。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷戶支付補償差價，計入拆遷補償費；拆遷人在被拆遷戶避稅的情況下，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的補償差額部分的補償，沖減本項目拆遷補償。
第二種情況，開發(fā)企業(yè)采用動遷，動遷房屋單獨開發(fā)建設(shè)。房屋的商業(yè)價值按國稅發(fā)〔2006〕187號文第三條第(一)項的明確規(guī)定計算，計入本項目拆遷補償費；異地安置的房屋是購買的，具體支付的購買費用計入拆遷補償。
第三種情況是貨幣安置和搬遷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑正確有效的憑據(jù)計入搬遷補償費。
因此，企業(yè)拆遷屬于第一種情況，其等價銷售按以下方式和順序確認(rèn):1。按照企業(yè)在同一周邊地區(qū)、同一年度銷售的同類型房地產(chǎn)的平均價格確定；2.負(fù)責(zé)避稅案件的稅務(wù)機關(guān)應(yīng)參照當(dāng)?shù)厍耙雇愋头康禺a(chǎn)的消費市場價格或風(fēng)險評估商業(yè)價值。同時，被拆遷戶向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的差價，應(yīng)抵減本項目拆遷補償。
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