「工資避稅方法」最全的個人出租房屋涉稅實務
2021-04-16 16:31:36
除了明確規定應使用綜合收益支付相關稅款的地方法規之外:
一是明確規定了個人出租房屋的增值稅
(一)第三人出租房屋
1.第三方租賃住房的應納稅額按5%減1.5%的稅率計算。
應納稅額=含稅營業額÷(1+5%)×1.5%
2.第三方租賃房地產(不含房屋)的應納稅額，按照5%的征收率計算。
應納稅額=含稅營業額÷(1+5%)×5%
(2)集體工商戶出租私房
1 .集體工商戶出租房屋按照5%的征收率減去1.5%計算應繳納的增值稅。
應納稅額=含稅營業額÷(1+5%)×1.5%
2.集團工商戶出租房產(不含住房)，一般稅收稅率為11%；
集團工商戶出租房產(不含住房)，稅率為5%。
(三)其他個人以預付或者重復使用租金的方式出租房地產的，所得租金收入可以在租賃期內以同等租金平均分享。如果分攤后的月租金收入不超過3萬元，可以享受外商投資的小微小型企業免征增值稅。
月租金收入不超過3萬，免征增值稅和附加費。只能開具普通增值稅發票，可以開具增值稅專用發票，而不是“增值稅免稅附加費”。
(4)地租管理機關應繼續沿用以往的管理辦法，全面負責營改增后其他個人出租房地產增值稅的納稅申報受理、稅收價格風險評估和稅收征管工作。
稅收折扣
立案、開據文件等相關事項，負責兼營收退業務，使用地稅行政機關稅務易卡，負責收入對賬、會計、統計申報管理，負責稅務違法行為的查處結果。
(五)其他個人出租房地產，申請代征地方稅務局代征稅款開具發票。
增值稅<工資避稅方式/p >專用發票或
增值稅
普通發票。
二、個人出租房屋以房地產出租收入為計稅依據，征收房產稅，稅收為12%。
財產稅按個人出租住房稅的4%征收。
應納稅單位和個人使用其他單位的房地產而不出租的，應當按照房地產的殘值繳納房產稅。
三、個人出租的住房不另作他用，免征一次城市農業土地使用稅。
個人簽訂的出租或出租房屋的租賃合同除外
稅
。
四、個人租賃住房租金收入應按“個人財產租金收入”項目計算和支付
所得稅
，稅率為20%。
< 工資避稅方法p>從2001年1月1日起，個人按消費市場價格租用村民住房的收入暫減10%的稅收所得稅
。
個人財產租賃所得稅前可扣除的順序為:
(a)在個人財產租賃步驟中支付的稅款。納稅義務人在出租個人財產、國家重點可再生交通項目建設工程基礎、國家研究院預算控制基礎和教育附加費等環節繳納的稅款，可持已繳(繳)稅票據從個人財產租賃收入中扣除。
(二)向出租人支付的租金。
(三)出租個人財產的具體費用由稅務負擔的修繕費用。修理費允許扣除額以每次800元為限，一次扣除在下一次繼續扣除，直至扣除完畢。
(四)法律規定的費用扣除的國際標準。個人財產租賃收入每次不超過4000元的，扣除費用800元；工資在4000元以上的，從避稅方法中扣除20%的費用。個人將其所得捐贈給高等教育表演藝術和其他慈善事業的，按照中華人民共和國國務院的有關明確規定從應納稅所得額中扣除。
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