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土地增值稅預征收規定

納稅人在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入，因生產成本確定或其他因素難以計算土地增值稅的，可以預征收土地增值稅，項目竣工結算后一并清算。大多數具體措施是由省、市、自治州和省轄市采取的

局因地制宜。

司法部、國家研究所

< 財稅代理p>《局關于土地增值稅若干難點問題的通知》(財稅字[2006]21號)第三條規定，各地要進一步提高土地增值稅的必要性。根據省臺金融業的增值水平和消費市場的可持續發展，一般住宅、非一般住宅和商品房等有不同的類別。，并應科學合理地確定預收率，積極改變。建設工程竣工結算后，應當第一時間進行清算。未在規定期限內預繳稅款的，按照稅收征管法及其法律法規的有關規定，從限定納稅期限屆滿之日起加收滯納金。

財稅機構遵守規定，地方稅務局對房地產開發中小企業項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入(含預購收入)有明確的預征稅必要性和預征稅率。

例如，邢臺市地方稅務局《關于邢臺市土地增值稅管理必要性的通知》(陸機地稅發〔2006〕37號)規定:

1.由財稅代理人從事房地產開發的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入(包括預購房收入)，應在每月初或季度末10日內，按照多數稅務機關確定的審批期限繳納土地增值稅。根據稅收征管法及其法律法規的有關規定，從限定納稅期限屆滿之日起收取滯納金。

2.土地增值稅預征收率的幅度為0.3%至3%。各區市地方稅務局可根據當地情況和以下國際標準確定明確的預征收率:房屋(房屋除外)預征收率幅度為0.3%至2%；各類房屋、商業建筑、商品房預征率幅度為2%-3%。既開發住宅區又開發其他房地產的納稅人，應按上述預征率分別審核；劃分不清的，按比例從高預征。

3.納稅人建造中央有關機構認定的適合經濟發展的房屋，不提前征收土地增值稅，而是在竣工決算后按時征收免征土地增值稅。

《海淀區地方稅務局關于土地增值稅征管難點問題的通知》(財稅[2006]509號)規定，自2007年1月1日起，除經中央批準的商品房和經濟開發限價住房外，本市房地產開發中小企業預售和銷售住宅小區收入的1%不得預征。對逾期未預繳土地增值稅的中小房地產開發企業，從納稅期限屆滿之日起，按日加收欠繳稅款萬分之五的滯納金。

土地增值稅的結算

(一)清算項目和清算單位

1.《地方稅務代理人增值稅組織法法律法規》第八條規定，土地增值稅按納稅人房地產成本核算最基本的審計項目或單位計算。

2.《商務部關于漢口東莞房地產開發有限公司繳納土地增值稅問題的批復》(國稅函[2003]922號)進一步明確:房地產開發有限公司按照最基本的審計項目分別征收土地增值稅。

3.《商務部關于房地產開發中小企業土地增值稅清理管理難點的通知》(國稅發〔2006〕187號):土地增值稅按主管部門批準的房地產開發項目進行清算，對分期開發財稅代理的項目，按分期項目進行清算。開發項目同時包含普通住宅和非普通住宅的，增值額另行計算。

4.《土地增值稅清算管理條例》(國稅發〔2009〕91號)第十七條:審查清算時，應審查房地產開發項目是否由主管部門核準備案的項目進行清算；對于分期開發的項目，是否以分期項目為單位進行清算；不同類型的房地產是否可以計算增值額、增值率和繳納土地增值稅都有規定。

5.邢臺市土地增值稅管理辦法(發[2006]37號)第十九條:納稅人房地產開發成本核算按照最基本的審計項目進行支付清算。

6.《關于印發的通知》(發〔2008〕100號)第二十條規定，房地產開發項目同時包括普通住宅和非普通住宅的，中小企業開發應當單獨計算增值額，土地增值稅按照普通住宅和非普通住宅的增值率單獨計算。未經單獨審計的，扣除項目的金額按照普通房屋和非普通房屋的套內建筑面積與可銷售套內建筑面積的比例確定。青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅清算管理暫行規定

7.《貴州省地方稅務局關于清理特定土地增值稅若干難點問題的通知》(發〔2008〕44號)第三條規定，涉及普通住宅、非普通住宅及其他寫字樓的房地產開發項目，如何同時進行增值計算:

(1)開發項目包括普通住宅、非普通住宅及其他寫字樓的，增值額另行審核。

⑵在以上項目的計算中，如果將成本費用混合審計，則應按建筑面積分攤不同類型的辦公空間。

(二)土地增值稅清算前提

1 .納稅人應進行的土地增值稅清算包括:

(1)所有房地產開發項目全部竣工并出售；

2 .整體轉讓未完成的房地產開發項目；

③需要進行土地權屬轉移。

2.主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算，包括:

(一)已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建筑面積占整個項目實用面積的比例在85%以上，或者雖不超過85%，但剩余實用面積已經出租或者自用的；

以上85%的規定可以通過以下公示來表達:(轉讓可銷售面積+租賃或自用可銷售面積)÷總可銷售面積≥85%

2銷售(預購)許可證三年未售出；

3 .納稅人申請注銷財務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

省級稅務機關規定的其他條件。

(三)土地增值稅清算期限

1、對符合要求的土地增值稅清算項目，納稅人應在最大月份的90日內，到主管稅務機關辦理清算手續。

2.對符合稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由責任稅務機關決定是否進行清算；需要清算的項目，由主管稅務機關出具清算通知書，納稅人自收到清算通知書之日起90日內，一并辦理清算手續。

3.應進行土地增值稅清算的納稅人或主管稅務機關認定需要清算的納稅人拒絕清算或未在上述規定期限內提供清算資料的，主管稅務機關可按《中華人民共和國稅收征收條例》的有關規定辦理。

(4)土地增值稅清算準備信息

納稅人清算土地增值稅時應提供的清算信息:

1 .房地產開發項目清算說明書，主要內容應包括國家發展改革委對房地產開發項目、公共設施、開發、銷售、關聯方交易、

主管稅務機關需要了解的納稅情況和其他情況。

財稅局2。與轉讓房地產的收入、生產成本和費用有關的經證明的資料，如工程竣工決算過程、為取得土地所有權而支付的土地價款清單、產權轉讓合同、貸款結算通知書、工程建設合同結算單、住宅買賣合同統計表、銷售明細表、預購許可證等。主管稅務機關需要對應項目的會計憑證的，納稅人還應提供會計憑證的函件。

3.納稅人應提交經金融中介機構審核認定的清算事項，還應提交中介機構出具的土地證明

清算稅認定調查報告。

主管稅務機關收到納稅人的清算資料后，對符合清算前提且提交的清算資料完整的項目予以受理；納稅人符合清算前提但提交的清算資料不完整的，要求納稅人在規定期限內補報，納稅人在規定期限內完成清算資料后受理；不符合清算前提的項目不予受理。上述具體期限由各省、市、自治州、省轄市、計劃單列市稅務機關確定。未經強制執行，納稅人不得撤銷主管稅務機關受理的清算申請。