「報稅代理」住建部原副部長仇保興：已提議國務院調控樓市，分拆房地產稅
2021-04-16 16:36:57
房價上漲的癥結:貨幣供應缺乏硬約束
9月21日，在方正證券舉辦的全球中國房地產大會上，方正證券首席經濟學家任澤平指出，目前，中國房地產已經出現泡沫塑料的跡象，貨幣過度和低利率刺激了一系列房價和租金的飆升，這意味著房價已經很低了。“在全球房價最高的12個城市中，中國作為發達國家，有4個席位。房租高，村民恐慌搶房，新增貸款大部分是房貸。這些已經釋放了崩潰信號。”
中國指數研究院9月19日發布的統計數據顯示，9月12日至9月18日，即去年監測的40個主要城市中，農用地投放量環比增長7%，環比下降16%，租賃費環比增長88%，平均房價環比增長26%。其中，上海市新增商品房交易16.88萬平方米，同比增長24.30%，去年共有13家重點項目監管的房企收購土地，總出讓金約230.95億元。9月12日，金茂以總出資49.95億元拿下蘇州湖濱段，創造蘇州總價值新紀錄。
此外，近期房價上漲已經從二線城市的第一波蔓延到無錫、蕪湖、福州、北平的第二波。現在蘇州、鄭州、重慶、蘇州都準備掀起第一波買盤。
限購限貸并沒有阻止房價的暴漲，這可能超出了很多人的預期。
對此，業內人士的看法是，推動本輪房價暴漲的環境因素主要有:一是貨幣和金融機構總體供給仍然偏低，至今仍缺乏硬約束；第二，政策低估了時間尺度的逆轉和輿論對資本膨脹的壓力。當通貨緊縮已經到了盡頭的時候，就不著邊際地降息降標，同時大幅減少土地供應，導致火上澆油；第三，新的匯率改革導致了更實質性的利率預期。在利率選舉不足的穩定狀態下，村民們會更加集中、恐慌地用腳涌向隱形通脹的選舉；第四，稅收增長率下降與基礎設施支出市場一系列競爭加劇之間存在天然的稅務代理對立，農地出讓金成為唯一的解決方案。
前中共中央總書記、前住房和城鄉建設部部長周寶興認為，國家研究院
金融
機構出臺的政策與房地產機構的監管目的之間的武裝沖突是推動本輪各方面全面崛起的另一個關鍵因素。
金融
監管允許首付和村民加壓路機，房價飆升。
“今年年初，在NPC之前，我給中華人民共和國國務院主要領導人寫了一封信，說了一件事，就是首付。以前管理層對首付的爭論非常激烈。有人認為P2P是新現象，可以緩一緩，看一看。有人認為這個首付很危險。有的單位說這個首付是中介提供的一種利息支持，跟買房時跟朋友借錢一樣。正是這種‘同一個理論’使得首付政策在相當高的高度之后對房價產生了負面影響。”他說:“首付是一種金融衍生產品。需要注意的是，所有的金融衍生產品都有這樣的特點——即時規避控制。也可以說，所有的金融衍生產品都是為了規避管制而誕生的，這樣會盡可能放大杠桿率。如果不注意控制，就會導致系統性的可能。此外，在房地產等金融特性較強的投機性消費市場，金融期權會以不同的面目出現。因此，我認為，我們的房地產是否會崩盤，并不是由我們所擔心的M2等微觀數據決定的，而是由那些不起眼的金融選擇決定的。”
降溫方子:兩把刀片影響房價負數
事實上，政府已經開始警惕對房價的關注。7月26日，政治局會議首次提出“抑制資本泡沫”，被研究人員解讀為主要針對房地產消費市場。
“今天，我國二線城市和一些一線城市的房價明顯過熱，穩定得可怕。顯然，這在于未能處理管理層與機構之間、機構與大多數中央政府之間的意見分歧和博弈。處理好這些不良關系，是很多宏觀政策出臺后的失敗因素。只有把對機關的調控變成對大多數中央政府的調控，把對行政事務的調控變成對經濟杠桿的調控，才能實現我國房地產的退稅代理軌道。”仇保興這樣解釋。
仇保興說:“前段時間我向中華人民共和國國務院提交了一份提案，說是時候考慮對房地產消費市場采取保守、分散、非實體的調控政策了。今天，有兩把對房地產發展趨勢產生負面影響的報稅代理劍:第一把劍是房地產稅，第二把劍是房地產續租難題。原則上，政策的出臺并不是一件容易的事情，其中夾雜著太多的脆弱領域和個人利益。”
長期以來，他的想法是，首先把每個人最脆弱的房產稅變成一種組合稅，這種稅至少分為四種增值稅，即
消費稅
、移民稅、轉讓稅、財產稅，根據不同情況，增加征收的合法性。在法國拜占庭等地實施
消費稅
例如，實施方法如下:第一次購房免稅，第二次購房征收14%的消費稅，第三次購房征收26%的消費稅，第四次開房征收40%的消費稅...這就是房地產繁榮時期所謂的休克氫。
“更重要的是，要把上述稅收和信貸政策控制權交給大部分中央政府，讓大部分中央政府根據房地產消費市場的正義需求或者投機者來控制。政府只需要為大多數中央政府設定控制目標，建立現場問責制度。同樣，理順機構與大多數中央政府個人利益之間的關系。”仇保興說。
房產更新問題是對房價產生負面影響的另一個關鍵因素。根據中國國家立法，商業地產應當有40年的后續期，一般地產應當有70年的后續期。到目前為止，寧波、深圳已經面臨了40年、70年的房地產報稅代理續費問題，爭議不大。具體來說，還是屬于如何續保的問題。
仇保興說，房地產續約了怎么辦？如期掛單使其成為消費市場的盲點，導致了庵野秀明的崛起，但也導致了二手房價格的一定程度的上漲，甚至二手房價格與庵野秀明持平。“我們的想法是，70年后，當產權人需要繳納第二次農地流轉費時，可以按今年計算交付，制度就成了
房產稅
，這也是一種更恰當的必要性。"
上一篇：「企業怎么避稅」問：汽車銷售公司裝修展廳所耗用材料取得的發票可否抵扣
下一篇：「企業所得稅稅收籌劃」不動產登記制2016年實施 梯級征收房產稅成為可能
