「合理避稅公司」納稅人轉讓不動產，哪些稅在國稅繳？
2021-04-16 16:37:22
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納稅人轉讓房地產增值稅征收管理暫行規定
第三條、第四條對納稅人轉讓房地產的政策問題進行梳理和總結，如預繳稅金、應納稅額、一地支付等。根據該合理避稅公司的明確規定，納稅人在轉讓房產時，應分別向租金管理機關和額度管理機關辦理相關涉稅事宜。
【解釋】納稅人非一人取得的房地產，應當向房地產所在地的地租管理機關預繳
增值稅
款，還要向當地政府機構負責審批定額的行政機關繳納。
計稅方法
1.納稅人適用簡易計稅法，包括一般納稅人出售2016年4月30日終了時取得的房地產，選擇簡易計稅法計算
增值稅
以及零星納稅人收購的房產。納稅人在應用粗略的計稅方法時，需要考慮房地產是否為自建。
(1)非自建房地產:對于非自建房地產，納稅人以扣除房地產購買市場價格或取得房地產時的股份后所得的總價和額外費用作為營業額，按照5%的征收率計算應納稅額，并報當地政府機構主管定額管理機關審批。
案例2.2-3:納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉讓了2013年購買的一棟商品房一樓，取得轉讓收入人民幣1000萬元。2013年納稅人買的時候，價格700萬。假設納稅人是增值稅一般納稅人，并選擇了一種粗略的稅收計算方法來轉移財產。納稅人如何審批此項業務的增值稅？
研究:納稅人轉讓的房產是2013年購買的房產，屬于舊非自建房產。納稅人為增值稅一般納稅人，可選擇簡易計稅法或一般計稅法。納稅人在特定情況下選擇簡單計稅方式轉讓房地產的，以取得該房地產時扣除該房地產的購買市場價格或股份后的金額作為營業額，按照5%的征收率計算應納稅額。即營業額=1000-700-300(萬元)，折算成不含稅價格后，按照5%的征收率計算應納稅額，增值稅由政府機構所在地的固定行政機關負責人審批。
對比案例2.2-1可以看出，納稅人的合理避稅公司選擇的是粗略的計稅方法，預付給房地產所在地皮具租金管理機關的稅款應與政府機構核定的應納稅額相同。
(2)自建房產。對于原房地產，納稅人應以取得的總價和額外費用作為營業額，按照5%的征收率計算應納稅額，報政府機構所在地的固定行政機關負責人審批。
案例2.2-4:某納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉讓2013年自建廠房一座，取得轉讓收入1000萬元。納稅人2013年建廠生產成本700萬元。假設納稅人是增值稅一般納稅人，并選擇了一種粗略的稅收計算方法來轉移財產。該業務如何審批增值稅？
研究:納稅人轉讓的房產是2013年的舊房產，納稅人為普通增值稅納稅人，可以選擇簡易計稅法或普通計稅法。特定納稅人選擇簡單計稅方式轉讓財產的，以總價和額外費用作為營業額，按照5%的征收率計算應納稅額。即1000萬元，折算成免稅價格后，按照5%的征收率計算稅額，增值稅由政府機構所在地負責人的固定行政機關審批。
對比案例2.2-2可以看出，納稅人選擇粗略計稅方式后，向房地產所在地負責地租的行政機關預繳的稅款應與在政府機構所在地計算核定的應納稅額相同。
2.一般計稅方法適用于房地產轉讓，包括一般納稅人出售2016年4月30日終了時取得的房地產并選擇一般計稅方法計算增值稅，也包括一般納稅人出售2016年5月1日以后取得的房地產。納稅人應用一般計稅方法時，非自建房地產和自建房地產的銷項稅額計算明確規定如下:取得的總價和額外費用作為營業額，按適用稅額的11%計算銷項稅額。
案例2.2-5:納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉讓了2013年購買的商品房L層，取得轉讓收入人民幣1000萬元。2013年納稅人買的時候，價格700萬。假設納稅人為增值稅一般納稅人，財產轉移選擇一般計稅方式。納稅人租用房地產所在地的合理避稅公司行政機關預先繳納的稅款，回到政府機構所在地，如何計算應納稅額？
研究:納稅人轉讓的房產是2013年購買的房產，屬于舊非自建房產。納稅人為增值稅一般納稅人，可選擇簡易計稅法或一般計稅法。納稅人選擇一般計稅方式轉讓財產的，應將總價和額外費用視為營業額，應納稅額按s%計稅。即應納稅額=1000÷(1-11%)×11%-進項稅。需要注意的是，由于該房產是2013年購買的，不可能獲得有效的增值稅抵扣聯來抵扣該房產的稅款，但納稅人可以抵扣因出售房產而產生的咨詢費中包含的增值稅進項稅額。當然，進項稅還包括納稅人當期取得的、可以按要求抵扣的全部進項稅。
案例2.2-6:某納稅人(非第三方)于2016年6月30日轉讓2013年自建廠房一座，取得轉讓收入1000萬元。2013年，納稅人合理避稅公司年生產成本為700萬元。假設納稅人是增值稅一般納稅人，他選擇了一種轉移財產的計稅方法。納稅人經房產所在地地稅行政機關預繳稅款后返回政府機構所在地，如何計算應納稅額？
研究:納稅人轉讓的房產是2013年的原房產，屬于自建房產。納稅人為增值稅一般納稅人，可選擇簡易計稅法或一般計稅法。納稅人選擇一般計稅方式轉讓財產的，應當以總價和額外費用作為營業額，按照11%的稅率計算應納稅額。即應納稅額=1000÷(l÷11%)×11%-進項稅。需要注意的是，該房產是2013年建成的，在建該房產時未取得有效的增值稅抵扣聯，或者已經取得的增值稅抵扣聯不能按照現行明文規定抵扣該房產的稅款，但納稅人可以抵扣因出售房產而產生的咨詢費中包含的增值稅進項稅額。
可以看出，納稅人選擇一般計稅方式后，向負責出租房地產所在土地的行政機關預繳的稅款，與合理避稅公司和政府機構計算核定的應納稅額可能存在差異。
