「怎么避稅」北京國稅權威發布：房地產業營改增稅收指引
2021-04-16 16:37:48
1.在全國范圍內銷售自有房地產項目的中小企業為增值稅納稅人。
2.增值稅納稅人分為一般納稅人和
兩類。增值稅年營業額500萬元以上(含)的納稅人為一般納稅人，未超過規定國際標準的納稅人為零星納稅人。
1.根據《銷售服務、資產或房地產說明》，金融業主要涉及以下稅收項目
(一)適用于銷售中小房地產企業開發的房地產項目的房地產稅項目；
(2)是房地產項目(包括商鋪、商廈、公寓樓等。)其中，中小房地產企業出租自有開發費用，適用于房地產經營管理租賃服務稅目和房地產融資租賃服務稅目(不含房地產售后服務回租融資租賃)。
2.無增值稅的項目
以下情況不屬于在整個區域內銷售服務或資產:
(1)外國單位或個人向整個領土內的單位或個人出售幾乎發生在國外的服務。
(2)如何避稅)境外單位或個人將幾乎用于境外的資產出售給全國各地的單位或個人。
(三)境外單位或個人出租的有形財產幾乎全部用于境外單位或個人的全境。
(四)司法部、商務部規定的其他情形。
1.中小房地產企業出售和出租房地產適用的稅率為11%
2.零星納稅人出售和出租房地產的征收率為5%，普通納稅人出售和出租房地產自由選擇簡單征稅方式的征收率為5%。
3.境內購買者為境外單位或個人扣繳增值稅的，按照適用稅種扣繳增值稅。
就制度而言，一般納稅人適用增值稅，其進項稅額可以抵扣，零星納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額不能抵扣。
1、基本明確界定
增值稅的計稅方法包括一般計稅方法和粗略計稅方法。
一般納稅人的應稅行為，適用一般計稅方法征稅。有司法部、商務部規定的具體應稅行為的一般納稅人，可以選擇適用簡易計稅方式計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
零星納稅人的應稅行為實行簡單征稅。
2.一般計稅方法的應納稅額
一般計稅方法的應納稅額按下列公式計算:
應納稅額=本期銷項稅-本期進項稅本期銷項稅
小于當期的進項稅額嚴重不足抵扣的，可以將嚴重不足部分結轉下期進一步抵扣。
3.如何計算避稅法的應納稅額
(1)計稅毛重額是指按照營業額和增值稅征收率計算的增值稅，不扣除進項稅。應納稅額比例:應納稅額=營業額×征收率(2)簡單計稅方法的營業額不包括其應納稅額。納稅人采用營業額與應納稅額合并計價法的，營業額按下列公式計算:，營業額=含稅營業額÷(1+征收率)
1、基本明確界定
納稅人為應稅活動取得的總價和額外費用。
司法部和商務部另有規定的除外。
額外費用是指價格之外收取的各種實物票價，但不包括以下項目:
(一)代征中央政府基金會或行政事務費，并符合本必要性第十條的明確規定；
(2)以委托人名義出具單據，代表委托人收取的現金。
2.具體方法
(一)房地產開發中小企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的舊房地產項目除外)，通過避稅獲得的總價和額外費用，扣除耕地轉讓時支付給政府機構的農用地價格后，即為營業額。
舊房地產項目是指《建設工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產項目。納稅人應當按照上述明確規定從總價和額外成本中扣除已支付給中央政府的農用地價格，并以省級以上財政部門監制(印制)的財政債券(含省避稅級)為正確有效的匯票。
(2)房地產開發中小企業的普通納稅人，在出售單獨開發的舊房地產項目時，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計稅。
(三)中小型房地產開發企業零星納稅人銷售單獨開發的房地產項目，按5%的稅率征稅......
(4)房地產開發中小企業采用預付款方式出售開發的房地產項目，收到預付款后按3%的比例預繳增值稅。
(五)中小型房地產開發企業的普通納稅人銷售舊房地產項目，適用一般計稅方法納稅的，應當按照3%的預征稅率在房地產居住地預繳稅款，然后向常駐政府機構負責人的稅務機關申報納稅。
3.體制改革前發生的事情
(一)改制納稅人有應稅行為，且按照主管部門的增值稅政策征收增值稅的，在計算改制納稅人增值稅應稅營業額時，不扣除營改增結束時尚未扣除的部分，由原負責租金管理的機關申請退還增值稅。
(二)體制改革中的納稅人在納入營改增改革的當月月末發生應納稅行為并繳納增值稅。勞改營改造后如發生銷售退租、抵扣等情況，應向原負責租金管理的機關申請退還已繳納的增值稅。
(三)體制改革納稅人包括在營改增改革結束時發生的應稅行為。因稅務檢查等因素需要補繳的，應當按照增值稅政策補繳增值稅。
4.出售二手人民幣
一般納稅人出售營改增制度改革結束時獲得的自用人民幣，按照現行二手貨增值稅政策執行。
二手人民幣是指納稅人按照《體制改革綜合實施辦法》第二十八條的規定，已經按照國際會計制度計提折舊的人民幣。
5.等價銷售的處理
納稅人的應稅行為明顯偏低或價格偏低且不具備正當商業目的，或單位或集體工商戶將房地產轉讓給其他單位或個人而未成交(慈善或全社會除外)，責任稅務機關無權按以下順序確定成交:
(一)按昨日時代納稅人出售的同類服務、資產或房地產的平均價格。
(二)按昨天其他納稅人出售同類服務、資產或房地產的平均價格。
(三)按組成計稅價格。計稅價格的公式為:
組成稅價格=生產成本×(1+生產成本利潤)
納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當對免稅、減稅項目的營業額進行單獨審計，用于避稅目的；未經單獨審核，不得免稅或減稅。
1.增值稅抵扣草案
如何從納稅人身上抵扣增值稅如果稅票不符合立法、行政法規或商務部有關明文規定，進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅抵扣票據是指
中國海關出口增值稅附付款憑證、大米收購憑證、大米銷售憑證、完稅憑證。納稅人以完稅憑證抵扣進項稅額，應當具有書面合同、完稅憑證和境外單位的報表或者文件。資料不全的，進項稅額不得從銷項稅額中扣除。
2.可從銷項稅中扣除的進項稅
(一)從賣方取得的增值稅專用發票上注明的增值稅(包括銷售稅控機動車的愛國彩票，下同)。
(二)從中國海關取得的中國海關出口增值稅，附有繳款書末注明的增值稅。
(三)收購大米，除增值稅專用發票或中國海關出口增值稅繳款書外，按照大米收購價格和大米收購單據或銷售單據上注明的13%的抵扣率計算進項稅。比例為:進項稅=進項價×扣除率。收購價格是指納稅人在大米收購憑證或銷售憑證上注明的價格，以及按照明確規定繳納的茶葉稅。大米收購按照《大米增值稅審批抵扣制度改革》抵扣進項稅。
(四)向境外單位或者個人購買勞務、資產或者不動產時，從稅務機關或者扣繳義務人取得的完稅憑證上標明的增值稅。
3.不能從銷項稅中扣除的進項稅
(一)購買用于計稅方法粗糙的稅收項目、免征增值稅的項目、集體福利或個人消費的運費、原材料修理和重置人工、勞務、資產和房地產。涉及的人民幣、資產和房地產僅指分配給上述項目的人民幣、資產(不含其他權益資產)和房地產。納稅人的娛樂消費者屬于個人消費。
(二)為非正常傷亡人員購買運費，以及相關的原材料修理和更換勞務和運輸服務。
(3)采購運費(不含人民幣)、原輔材料修理和更換人工以及現有產品和非正常傷亡成品消耗的運輸服務。
(四)非正常傷亡的房地產，以及該房地產所消耗的外購運費、新設計服務和建筑服務。
(五)非正常傷亡在建房地產項目建設所消耗的購買運費、設計服務費和建筑服務費。納稅人建造、改建、擴建、修繕、修繕、裝修房地產，均屬于在建房地產項目。
(六)購買客運服務、興趣服務、休閑服務、村民日常服務和娛樂服務。
(七)司法部和商務部規定的其他情形。本條第(四)項、第(五)項所稱貨運，是指構成房地產的單體材料和電子設備，包括建筑裝飾材料和給排水、供熱、公共衛生、采光、照明、通訊、石油天然氣、消防、集中空調度、電梯、電機、信息建筑設備、避稅公共設施等。僅注冊為
中小房地產企業如何避稅涉及增值稅進項稅額抵扣。
同一業戶的納稅人銷售租賃房地產，應當向其居住地或者政府機關所在地主管稅務機關申報審批。
政府總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當報各自居住地主管稅務機關審批；經司法部、商務部或其授權的財政、稅務機關批準，可由政府總機構報送政府總機構所在地主管稅務機關審批。
體制改革納稅人屬于同一企業，其總支公司不在同一個縣(市)，但在同一個省(自治州、省轄市，或計劃單列市)的，可經省(自治州、省轄市，或計劃單列市)教育廳(局)和國家稅務總局批準，可由總政府機構統計向總政府機構居住地負責稅務機關繳納增值稅。
扣繳義務人應當經其居住地或者政府機關所在地主管稅務機關審核同意，繳納所扣繳的稅款。
1.納稅人銷售或者出租房地產，是指應稅行為發生并收到銷售現金或者取得銷售現金證明的日期；如果先發文，就是發文日。
銷售現金收款是指納稅人在房地產銷售和租賃期間或之后收到的現金。
取得銷售現金憑證的日期是指書面合同確定的付款年度；未簽訂書面合同或者書面合同未約定付款年度的，為房地產權屬變更之日。
2.納稅人采用預付款方式提供租賃服務的，其支付責任發生的周為收到預付款之日。
