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「財(cái)稅法規(guī)庫」問:自建行為計(jì)稅價(jià)格存在的問題及建議

2021-04-16 16:38:43

《中華人民共和國增值稅組織條例》(以下簡稱《法律法規(guī)》)第五條、第二十五條明確規(guī)定,單位或者個人建造(自建)出售建筑物時,其自建行為相當(dāng)于應(yīng)納稅行為繳納增值稅,其繳納責(zé)任發(fā)生在出售自建建筑物的那一周。但這里的自建行為等同于銷售,不同于為捐贈、贊助、員工福利、獎勵、內(nèi)部融資等而進(jìn)行的銷售。有自建樓的售價(jià)。那么,自建行為的應(yīng)稅價(jià)格應(yīng)該如何確定呢?

根據(jù)《法律法規(guī)》第五條、第二十條規(guī)定,納稅人在自建行為中沒有營業(yè)額的,其營業(yè)額按照下列順序確定:

(一)按照納稅人近期同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定。

(2)按其他納稅人近期同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定。

(3)按自建項(xiàng)目建設(shè)成本×(1+成本利潤)×(1-增值稅)公式核定。其成本和利潤由省、自治區(qū)、直轄市決定

局里確認(rèn)了。

但到目前為止,在實(shí)施過程中至少有三個困難:

一是難以確定“近期同類型應(yīng)稅行為納稅人的平均價(jià)格”和“近期同類型應(yīng)稅行為其他納稅人的平均價(jià)格”。一方面,自建建筑不同于其他產(chǎn)品。一次建成(幾棟樓或幾棟樓),成組出售。即使納稅人有他們最近的銷售價(jià)格,也是出售資產(chǎn)的價(jià)格,很難劃分。另一方面,由于樓盤位于不同的土地上,房價(jià)、拆遷費(fèi)用、設(shè)計(jì)要求都不一樣,所以樓盤的成本相差很大,即使有同行業(yè)的均價(jià),也很難比較,相差太遠(yuǎn);第三,同城自建行為很少。

第二,應(yīng)稅成本的明細(xì)不是很具體。一方面,根據(jù)財(cái)稅法規(guī)庫《法律法規(guī)》第七條規(guī)定,納稅人在提供紡織品服務(wù)的同時銷售美國進(jìn)口運(yùn)費(fèi)屬于混合銷售行為,應(yīng)分別審核應(yīng)稅服務(wù)和運(yùn)費(fèi)的營業(yè)額。應(yīng)稅服務(wù)的營業(yè)額繳納增值稅,運(yùn)費(fèi)營業(yè)額不繳納增值稅。如果納稅人分別審核美國進(jìn)口運(yùn)費(fèi)和自建服務(wù)的銷售,那么自建成本不包括美國進(jìn)口運(yùn)費(fèi)的價(jià)格。另一方面,根據(jù)法律法規(guī)第十六條規(guī)定,“除本細(xì)則第七條明確規(guī)定外,納稅人提供紡織服務(wù)(不含裝飾服務(wù))的,其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程建設(shè)所使用的原材料。電子設(shè)備和其他軍需、動力系統(tǒng)的價(jià)格包括在內(nèi),但不包括建設(shè)項(xiàng)目方提供的電子設(shè)備的價(jià)格。”

這里需要注意的是:一般只能使用財(cái)稅法規(guī)數(shù)據(jù)庫,中小型建筑企業(yè)承擔(dān)的項(xiàng)目成本和營業(yè)額應(yīng)包括構(gòu)成單體建筑的原材料、電子設(shè)備等軍用物資和電力系統(tǒng)的價(jià)格。但根據(jù)上述明確規(guī)定,中小建筑企業(yè)在提供紡織服務(wù)時銷售美國進(jìn)口商品,不征收建筑增值稅,也將與建設(shè)部門單獨(dú)結(jié)算。不計(jì)入建筑的人工成本和營業(yè)額,加上不包括建設(shè)項(xiàng)目方提供的電子設(shè)備價(jià)格,建筑的營業(yè)額會有較大損失。那么,自建的這兩部分費(fèi)用包括嗎?答案應(yīng)該包括,但沒有具體的基本權(quán)利。

第三,雖然法律法規(guī)第二十條明確規(guī)定自建行為的成本和利潤由省、自治州、省轄市,

局來確定,但目前為止大部分都不具體,只有"房地產(chǎn)開發(fā)管理業(yè)務(wù)"。

《辦理必需品》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第七條明確規(guī)定,中小企業(yè)利用已開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行捐贈、贊助財(cái)稅法規(guī)、員工福利、獎勵、內(nèi)部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務(wù)、換取其他機(jī)構(gòu)和個人非貨幣資金的行為,應(yīng)當(dāng)?shù)韧阡N售。當(dāng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤確定時,成本利潤不得低于15。

因此,到目前為止,自建行為計(jì)稅價(jià)格的確定辦法還沒有出臺。

鑒于此,筆者提出以下建議:

1.自建行為的成本應(yīng)包括構(gòu)成單體建筑的所有電子設(shè)備的價(jià)格,包括自制電子設(shè)備和外購電子設(shè)備。

2.自建行為和非自建行為的具體成本和利潤,以及自建產(chǎn)品實(shí)際成本和利潤超過兩者“合法”收入水平時的具體再分配模式,以防止人為因素調(diào)節(jié)自建行為的應(yīng)稅價(jià)格。

3.在確定計(jì)稅價(jià)格的方式上,除法律法規(guī)明確規(guī)定的方式外,還應(yīng)采用成本再分配法。

因?yàn)椋鶕?jù)法律法規(guī)第二十五條規(guī)定,納稅人的自建行為應(yīng)當(dāng)在為出售自建房屋支付價(jià)款的那一周內(nèi)支付。但在具體的經(jīng)營管理步驟中,出售自建房屋的價(jià)格早已確定,但自建行為的價(jià)格卻被嘲諷。這樣,自建行為的計(jì)稅價(jià)格就要根據(jù)自建和開發(fā)、經(jīng)營、管理的成本來確定。公式是:

自建行為應(yīng)納稅價(jià)格=自建建筑物銷售額×自建行為成本÷(自建行為成本+開發(fā)、運(yùn)營、管理費(fèi)用)

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

《必要的處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條明確規(guī)定了財(cái)稅法規(guī),自建行為的費(fèi)用應(yīng)包括建筑安裝費(fèi)用、交通設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共設(shè)施費(fèi);開發(fā)管理費(fèi)包括農(nóng)用地征收費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)稅法規(guī)數(shù)據(jù)庫、后期費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用。

比如一個房地產(chǎn)開發(fā)商,賣了一套自建平房,收入3900萬。平房建筑安裝費(fèi)用1700萬元,開發(fā)運(yùn)營管理費(fèi)用1300萬元。其自建行為的應(yīng)稅價(jià)格為:

3900× 1700 ÷ (1700+1300) = 2210(萬元)

總之,自建行為的應(yīng)稅價(jià)格及其相關(guān)成本構(gòu)成了一個難題,應(yīng)盡快明確,以減少實(shí)施中的誤差。

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