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自去年2月22日起，除上海、天津、上海、深圳外的其他周邊地區個人購買總面積90平方米的兩套房，可享受1%或2%的稅收優惠。一名記者記得被告知司法部，

金融事務

我局和住房和城鄉建設部聯合下發了《關于修改外商投資房地產銷售項目稅收的通知》，決定根據中華人民共和國國務院的有關安排，個人購買2年以上(含2年)的住房，內部出售仍有差價。一般來說，房屋可以免征營業稅(不含北上廣深)。

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契稅

提高個人購買第二套房的契稅優惠

改革明確規定，全省范圍內購買總面積90平方米及以下的個人(包括購房人、配偶和未成年父母)唯一住房的，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征1.5%。

除北上廣深外，個人購買總面積90平方米及以下的第二套改善住房，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征2%。

相關機構強調，家庭第二套改善住房是指已經擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

這一次，三家機構還明確規定，如果報稅享受稅收優惠，根據報稅或授權，購房地房產部門將出具納稅人住房情況書面查詢結果，查詢結果及相關住房數據將首次傳輸。什么是合理避稅

金融事務

行政機關。如果暫時無法提供沒有查詢前提的家庭住房查詢結果，應向稅務機關提交家庭住房實際數量的書面倫理保證書。如果倫理保證是虛假的，則屬于欺詐性納稅申報，應按《中華人民共和國稅收征收條例》的相關明確規定辦理，非倫理的記錄應納入個人信用信息系統。

據了解，在此之前，2010年司法部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部也下發了《關于改變房地產銷售方案的意見》

契稅

《外商投資企業所得稅通知》中，此前有關機構明確規定，個人購買一般房屋，且該房屋屬于家庭唯一房屋(包括核心成員內的購房人、配偶、未成年父母)的，減半征收

契稅

。個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于唯一家庭住房的，契稅減按1%的稅率征收。一般來說，個人購買不符合上述明確規定的住房，不享受上述外商投資。

換句話說，這項改革相當于增加個人購買家庭第二套住房的契稅優惠。

比如市民在2月22日月底購買200平米的房子，房子總價值400萬元，房子是家庭第二套房子。此時國家應繳納的契稅暫按3%計算，共計12萬元。但2月22日以后，購買一定價格、總面積的第二套房子，應繳契稅的國際標準降為2%，具體繳納契稅8萬元，相當于契稅各方面優惠4萬元。

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營業稅

出售2年以上的房屋征收營業稅

改革是具體的。個人會買嚴重不滿2年的房子。什么是合理避稅和內部銷售，會征收多少營業稅；個人購房2年以上(含2年)且內部出售的，免征營業稅。此優惠不含北上廣深。

同時，在明確的免稅程序中，購房周、發放證件、以非購房方式取得住房等相關活動，

稅收管理

明確規定，按照《中共中央辦公廳轉發國土資源部等機構關于做好合理避稅和穩定房價管理工作意見的通知》、《商務部、司法部、國土資源部關于加強房地產、

稅收管理

執行《商務部關于實施房產稅制度若干明確問題的通知》的有關規定。

記者獲悉，2015年，司法部和國家稅務總局發布了《個人住房轉讓變更》

營業稅

政策通知明確規定，個人購買嚴重不滿2年的房屋，內部出售的，征收金額

營業稅

；個人在內部出售已購買2年以上(含2年)的非一般房屋的，按照出售所得利息減去房屋購買價格征收營業稅；一般來說，個人買房超過2年(含2年)的，免征營業稅。

相比之下，這次推出的改革，相當于個人在購買2年以上(含2年)的住房并內部出售時，仍然區分普通住房和非普通住房，可以在不繳納營業稅的情況下獲得盡可能多的優惠。

舉個例子，如果一個市民在2月22日底賣掉了一套購買2年以上的總價值500萬元的大房子，他將獲利150萬元。此時國家應繳納的營業稅暫按5%計算，共計7.5萬元。2月22日以后，賣房子的利潤在一定程度上是一模一樣的，但此時已經免征營業稅，相當于改革，在營業稅各方面給了7.5萬元的優惠。

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研究者解讀

有利于非二線城市的“去庫存化”

中原地產首席分析師張大偉表示，首先，從直接影響來看，房地產政策繼續嚴格，有利于非二線城市房地產價格的去庫存化。從政策的直接影響來看，契稅對需要改善的購房者有著重大的負面影響。在目前的政策下，大部分城市對首間客房都有不同程度的減免，14什么是合理避稅0或者144平米以上，全部兩套都按3%收取。

比如北平的王先生想買一套90平米以內總價值200萬的改良房，現在要交6萬契稅，今天開放政策后才2萬。總面積90多平米，現在需要交6萬，改革后才4萬。所以這對于有改進需求的買家是非常不利的。

此外，營業稅政策與以前不同，主要體現在非一般住房上。對于單位大、價格低、平房多的開發商，在現行政策中，2年后還需要繳納利息營業稅，這是開放政策中沒有規定的。理論上，如果凌空的含量也是按照房屋計算的話，對改善需求是非常有利的。

一線城市將成為消費市場

張大偉表示，總體而言，房地產消費市場預計將在本季度遇到一輪密集而嚴格的政策。到目前為止，從各個城市來看，二線城市最受公司青睞。特別是降息后，一線城市的房價和資金會明顯改善。從國家統計局關于什么是合理避稅的數據來看，房地產價格全面上漲。但由于三四線存貨價值過高，去年下半年救市政策仍將停滯不前，說明房地產對整體經濟發展的負面影響相對較小，房價政策繼續嚴格。然而，在消費市場分割布局下，房地產仍然面臨著很大的可能性，尤其是二線城市的房東對房價上漲的要求非常高。去年，房地產消費市場的一線城市將成為消費市場的細分市場。