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土地和項目對房地產企業的負面影響不大。總的來說，二級注冊師靠的是教師的認證，而不太走其他程序。然而，在公共政策的操作中，企業所得稅審計涉及的專業知識仍然較少。

本提示僅供經紀公司和相關從業人員在律師資格方面參考，不能代替相關立法、律師資格原則和注冊律師足球運動員的判斷。提示中涉及的審核程序的周、范圍、高度，應由經紀公司和相關從業人員結合項目具體情況、可能性定位標準、注冊律師對足球運動員的判斷來確定，無需復制。

針對房地產企業資產負債表審計中涉及的土地增值稅和企業所得稅確認的相關規定、錯報的可能點、注意事項及相應政策，房地產企業審計研究員根據《土地增值稅、企業所得稅組織法》等相關規定，參照上海市注冊會計師協會編制的《房地產企業審計公共政策操作手冊》，提出以下提示:

第一，關注重點項目

(a)腐敗的可能性質

到目前為止，大多數房地產企業為了減少資金外流，都是通過簽訂“陰陽合同”來達到少繳稅的目的。開發項目清算前，為了平衡房地產開發項目清算前各年度的收入，可能會低估土地增值稅和企業所得稅的預繳。

在土地增值稅和方案中，房地產企業可能會延遲符合清算前提的項目的清算，或者以少收多扣的方式少交土地增值稅，導致企業資產負債表錯報的可能性較低。

(二)應納稅額的準確性和一致性

土地增值稅和企業所得稅的匯算清繳是金融機構一項簡單而強有力的管理工作，一般由企業聘請

金融事務

部門經紀公司。在審核時，注冊律師應審查兩個稅收配額的準確性和一致性；審核土地增值稅和企業所得稅匯算清繳時，重點項目應注意企業應納稅額的準確性、一致性和可能性

金融事務

一般納稅人避稅的可能性。

(三)遞延所得稅的存在性、一致性和準確性

房地產企業所得稅費用計算簡單，有大量生產成本和費用的扣除。根據《企業編號18-一般納稅人避稅所得稅》的要求，將資本和債務的溢價商業價值與其計稅基礎進行比較，如果存在永久差異，則確認遞延所得稅資本或遞延所得稅債務。對于房地產企業，目前負面影響較小的遞延所得稅項目主要包括:

1.企業所得稅預繳；

2.應收款項應當計提壞賬準備；

3.房地產企業的各種預提費用，如預提土地增值稅；

4.凈利潤彌補虧損。

二、土地增值稅

審計

(一)預付土地增值稅

1.

審計

難題

房地產企業在項目完成并投入使用后，開始提前購買并獲得下次預售房款(會計不滿足收入確認前提)。根據《土地增值稅組織法》及相關明確規定，稅務機關可以先行征收土地增值稅，企業應按當地稅務機關的明確規定先行繳納土地增值稅。各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況和不同類型的房地產確定了明確的預征收率。商務部明確規定，除保障性住房外，西部周邊省區不得低于2%，北部和西北周邊省區不得低于1.5%，東部周邊省區不得低于1%。在這個方案中，重點項目是關注企業是否按照當地政府規定的預征用率提前繳納土地增值稅。

2.應對政策

(1)通過訪談，查閱國家發改委對該項目的審批等相關文件，了解和核實房地產項目的明確類別，如經濟適用房、普通住宅、洋房、商品房等。；

(2)結合預付款明細賬及相關備案材料，一般納稅人避稅，關注除預付款外是否還有利息、代理費等其他收入，并根據適用的預付率檢查企業是否提前繳納土地增值稅；

(3)結合售房記錄和房屋產銷量，重點項目通過調查檢查，關注銷售未入賬但未足額時是否存在土地增值稅提前繳納的情況。

(二)按土地增值稅收入比例，審核增值計算

1.審計困難

對于滿足收入確認前提的房地產項目，在確認收入的同時，應提前結轉土地增值稅；對于符合清算或清算前提的開發項目，根據法律法規的明確規定，計算增值額，計算需要補繳的土地增值稅。由于項目尚未完成并最終結算，計算增值額是可玩的，這可能導致應計土地增值稅出現非原始或根本性錯誤，也可能成為企業調控收入的“人工湖”。

2.應對政策

(1)本方案中土地增值稅的計算實質上相當于土地增值稅的“模擬清算”。應參照《土地增值稅清算一般納稅人避稅規定》(國稅發〔2009〕91號)和《關于土地增值稅清算有關困難的通知》(國〔2010〕220號)等相關明確規定，綜合考慮各種生產成本和費用，重點項目在審計中應注意建安費用、公共設施費用、利息費用等成本費用的處理是否適合一般納稅人避稅，相關交易是否輕率；

(2)回顧增值額的計算步驟。重點關注相關統計數據的完整性和準確性，是否存在根本性不足；注意企業在不同時期(今年、季度、月末)對同一項目計算土地增值稅所使用的預定增值率是否存在根本不同和適當；將企業計算的預期增值率與企業之前或其他企業清算的類似項目的增值率進行比較，研究企業計提的土地增值稅是否適當；

(3)注意企業土地增值稅計提的依據和基礎是否發生了根本性的變化及其變化因素，是否存在土地增值稅流失多年或后期計提在當期發生大量轉回的情況。對此，應根據《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的明確規定，確定該變更是會計估計變更還是后期差錯，相關會計處理和披露是否準確和原始。

(三)土地增值稅清算

1.審計困難

根據有關明確規定，如果房地產開發項目全部竣工出售，整體轉讓未完成的房地產開發項目竣工決算，且需要轉讓土地所有權的，企業應在最多90個月內到主管稅務機關辦理清算手續；已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓房地產占整個項目實用面積的比例超過85%，或者剩余實用面積已出租或自用等。，主管稅務機關可要求企業進行土地增值稅清算，并根據主管稅務機關出具的清算通知書明確辦理相關清算手續。

重點關注本方案中按照清算前提應進行清算的房地產項目，企業是否應在第一時間按時進行土地增值稅清算管理，并對清算結果進行審核。

2.應對政策

(1)獲取企業開發項目明細清單，了解項目的發改委、公共設施、開發、銷售情況，判斷是否存在應清算但未清算的開發項目，以及因等價銷售不符合清算前提且未入賬的項目。對于已清算但未清算的項目，應注意企業是否按照清算要求計提了土地增值稅，是否在資產負債表中進行了必要的披露；

(2)對于當期已經清算的開發項目，應對清算結果進行審核。由于土地增值稅的清算管理，企業一般交給稅務代理和經紀公司。在審核時，注冊律師應取得土地增值稅清算核查調查報告，并在研究者的幫助下，按照注冊律師1421號-管理的要求，在相應的審核程序中對核查調查報告的合法性和可信性進行核查。在審核中，重點項目應注意注冊稅務師是否按照《土地增值稅清算核銷業務原則》及其手冊中的相關明確規定執行清算核銷業務，是否存在根本性不足。

三.企業收入

稅務審查

數

(一)企業所得稅預繳

1.審計困難

與其他企業相比，房地產企業所得稅的計算和繳納具有普遍性，主要表現為:一是銷售未完產品收入應計算計入當期收入；第二，當開發的產品完成或相當時，應在第一時間結算應稅生產成本，并計算在此時間之前的具體三好銷售額。同時，特定三好金額與同一預定三好金額之間的利息應計入當期應納稅所得額。本方案的重點項目要注意企業是否在第一時間預繳企業所得稅。

2.應對政策

(一)檢查企業是否按照省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局規定的應納稅毛利率，對銷售未完成產品的收入提前計算應納稅所得額；

(2)檢查收入是否確認為第一次和原始，同一收入的征收是否在第一時間得到批準并按時繳納；扣款項目是否合理。

(二)企業所得稅的結算和繳納

1.審計困難

今年企業所得稅匯算清繳比較簡單，比較學術，比如開

審計管理

原企業未聘請稅務師經紀公司進行所得稅匯算清繳并出具驗資調查報告，注冊律師需

所得稅

審計的最終結果；稅務會計經紀公司出具一般納稅人避稅的鑒證調查報告的，注冊律師應當對鑒證調查報告進行審查。

對于產成品或相當的產成品，三個功過檢討是個難題，結果對當期所得稅的負面影響不大。

2.應對政策

(1)關注企業是否延遲結轉已完工產品的完工收入和生產成本或相當于完工，無論企業計算的三個差額是否經過稅務代理經紀公司審計并出具驗證調查報告。核查調查報告已經出具的，應當進行審查；稅務代理經紀公司不進行鑒證的，由注冊律師對企業計算的功過進行復核；

(2)在三優一劣審核中，應審查用于計算所得稅費用的開發產品的收入的一致性，以及生產成本和費用扣除項目的合理性；重點項目關注開發項目中是否存在安置戶，安置房是否等同于出售；是否與買家簽訂陰陽合同，降低收益；本應計入營業收入的車位、倉庫、樓上的現金收入是否錯誤計入當期付款；將已計入銷售的共享干線、共享公共設施和電子設備維修基礎按時移交給相關機構、單位，是否首次做了預提處理等。；

(3)在三優一劣審核中，還要注意應稅生產成本的簡易確定是否符合《關于印發的通知》(國稅發〔2009〕31號)和《商務部關于房地產開發企業生產成本簡易管理的新聞稿》(商務部2014年第35號新聞稿)的相關明確規定，區分完工生產成本、建設成本和未完工成本是否合適。生產成本分攤是否恰當準確，不能區分簡單負擔的聯合生產成本和間接成本是否遵循一定的再分配模式，并根據效益準則和比例準則重新分配到簡單生產成本；

(4)在進行功過審計時，還要注意成本的會計有效范圍和財務有效范圍(應稅生產成本)之間的差異，如是否將應該支出的支出項目資本化。一般納稅人的避稅財務處理、稅務生產成本審計、財務處理等具體事項應按《商務部關于印發〈國稅發〔2009〕31號〉的通知》的有關明確規定辦理。