「避稅」央視與萬科對壘真相：萬科是否真欠繳土地增值稅
2021-04-16 16:34:45
去年底央視報道，全省房地產開發中小企業所欠土地增值稅總值超過3.8萬億元，引起廣泛關注。香港許多房地產交易所發布澄清新聞稿，否認未付稅款。
隨后，央視記者視察了萬科企業股權有限公司開發的多個房地產開發項目..央視報道，萬科黑龍江城、萬科金隅清水灣、萬科柏悅灣、萬科華庭等萬科開發的項目已經到了
前提，但是沒有交稅。萬科隨即發表聲明予以回應，否認欠稅。
令人深思的是，就在今年11月初央視炮轟房地產中小企業之后，配額局一方面表示有關報道“正確”
另一方面，今年12月底，商務部發布了《關于深化土地增值稅清算管理的通知》，提出要“深化土地增值稅清算管理，全面提高土地增值稅征收管理的整體質量”，并提出了一系列要求。
什么是土地增值稅？房地產公司是否欠稅巨大？土地增值稅是不是提前征收占用了中小企業的盈余？央視的實地考察和萬科的回應有什么區別？
要搞清楚房地產公司是否欠稅，關鍵是看其負債發生的那一周。1993年中華人民共和國國務院發布的《土地增值稅組織法》第十條明確規定:“房地產轉讓合同簽訂后7日內，向房地產住所負責人的稅務機關繳納稅款，并在稅務機關批準的期限內繳納土地增值稅?！?/p>
根據該條的明確規定，只要簽訂了房屋買賣合同，房地產商就要審批付款。但這一規定對于具體實施步驟中的房地產開發中小企業非常實用，因為土地增值稅實行四級超額累進稅率，按照增值額(收入減去可計入生產成本的法定扣除項目)相對于生產成本的比例確定稅額:
增值額不超過抵扣額50%的，征稅30%；(扣除項目金額是指計算增值額時可以從收入中扣除的房地產生產成本，下同)
增值額超過扣除額的50%，不超過扣除額的100%，稅金為40%；
增值額超過扣除額100%，不超過扣除額200%的，計稅50%；
增值額超過抵扣額200%的，征稅60%。
因此，開征土地增值稅，不僅需要知道房地產的銷售額，還需要知道其生產成本；但是，中華民族的房地產實行預售制度。中小房地產企業訂立房屋買賣合同時，房屋仍在建設中，生產成本仍為負，增值額和增值率均為負，在收稅時很難確定相應的稅種。
為此，1995年司法部頒布的《土地增值稅組織法法律法規》明確規定:“項目未竣工結算前的房地產轉讓收入，由于涉及生產成本或其他因素的確定，土地增值稅難以計算。如果可以預征土地增值稅，則在項目竣工結算后進行清算。”
雖然法律法規可以對房地產中小企業的預避稅社區預征收土地增值稅，但沒有具體的預避稅率，房地產項目的清算前提也沒有明確規定。由于計算征收土地增值稅的步驟比較簡單，加上97年后東南亞金融風暴的反彈，中國全國房地產消費市場低迷多年，社區囤積現象相當嚴重。因此，土地增值稅法在頒布后很長一段時間內都沒有得到執行。一方面預征率高，另一方面部分房地產開發項目的土地增值稅多年未清算。
以金融行業知名品牌產品萬科為例，根據萬科A發布的2003年報告，2003年萬科預收賬款金額為4.65億元，前夜預繳土地增值稅金額僅為38.4萬元，因此計算出的預付率不足0.1%；2003年萬科實現營業收入63.8億元，增值稅及附加費3.49億元，其中增值稅3.19億元。增值稅中包含的土地增值稅金額沒有在流程附注中單獨披露，包括土地增值稅避稅、城市建設稅和高等教育費附加在內的所有其他稅種僅為3017萬元。假設3017萬元全部是土地增值稅，2003年出售的房地產項目土地增值稅僅為0.00元。
萬科是香港證券交易所，a股消費市場數據披露更加透明，管理和娛樂活動更加合法。在其后期，土地增值稅的預征收率和征收率仍然明顯較低，這表明土地增值稅的征收并沒有在前夕實施。
直到2006年，隨著房地產消費市場的大幅升溫，為了調控過熱的房地產消費市場，土地增值稅第一次成為調控房地產消費市場的機器。2006年12月，商務部發布了《關于房地產開發中小避稅企業土地增值稅清算管理難點的通知》，要求進一步加強房地產開發中小企業土地增值稅清算管理，并明確了土地增值稅清算的單位和前提條件。
在2006年監事會的調查報告中，萬科研究了出臺這項政策的負面影響，認為增值稅對萬科的負面影響很大。但萬科在2006年從央行計提土地增值稅5.13億元，并在流程說明中說明:“控股公司根據《商務部關于房地產開發中小企業土地增值稅清算管理難點的通知》，根據清算有效范圍，從央行計提土地增值稅512，680，100.09港元的補充撥備”。由此可見，在2006年配額局下發這份文件之前，中小房地產企業的土地增值稅預征收率和清算避稅率都比較高。
之后，為了應對征收土地增值稅的困難，2009年5月，配額局出臺了《土地增值稅清算管理條例》；隨著房地產消費市場的停滯和瘋狂，為了遏制房地產價格的過度上漲，配額局先后于2010年5月和6月發布了《關于清理土地增值稅難點的通知》和《關于加強土地增值稅征收管理的通知》等文件，大大增加了新版本的土地增值稅法律。《關于加強土地增值稅征收管理的通知》明確規定:“除保障性住房外，西部周邊省區預征收率不得低于2%，北部和北部省區不得低于1.5%，東部周邊省區不得低于1%。”
從萬科目前10年避稅資產負債表來看，萬科的土地增值稅征收率歷年來直線上升:
萬科在后期會計報表中，只在主稅和附加稅項目中披露了增值稅的金額，土地增值稅沒有在“其他”項目下單獨披露。表5為萬科今年增值稅中“其他”項目(含土地增值稅)金額占營業收入的比例。2003年，這一比例僅為0.47%。2006年，隨著配額局187號文件的公布，這一比例上升至3.8%，2012年進一步上升至5.4%，表明土地增值稅稅率有所提高。當然，這一比例的上升可以歸因于征管力度的加強、房地產消費市場的回暖以及中小房地產企業利潤的上升。
自2006年以來，配額局發布了一系列關于土地增值稅的文件。隨著新版土地增值稅法的出臺，萬科的土地增值稅征收率也直線上升。這說明由于土地增值稅法律法規缺乏實用性，土地增值稅年輕時預征率和項目清算率較低，但這是否意味著由于近年來加強了土地增值稅的征管，中小房地產企業沒有拖欠土地增值稅？
央視的調查結果和萬科的回應有什么區別？萬科欠稅嗎？
據央視報道，央視記者調查了萬科開發的四個房地產項目:萬科黑龍江城、萬科金隅清水灣、萬科柏悅灣、萬科華庭。
央視報道:調查一期工程開發商后發現，黑龍江萬科城一期工程已于2012年12月18日竣工交付客戶。只要賣或預售比例達到85%，就符合土地增值稅。清算前提；萬科2011年中小企業報告顯示，截至2011年12月31日，黑龍江萬科城預售比例超過88.19%，比85%的比例高出3.19%
2012年12月18日黑龍江萬科城市一期工程竣工驗收后，已經達到土地增值稅清算的前提。今天一年過去了，黑龍江萬科城一期工程的土地增值稅卻遲遲沒有清收。
萬科在新聞稿中回應:根據經審計的實際成本和收益，黑龍江萬科城項目目前為止毛利率只有16%，預定清算后具體應繳納的土地增值稅少于預付金額，屬于退稅項目。
在我看來，萬科的回應左右逢源，但他沒有回答央視的問題。央視質疑黑龍江萬科城項目一年前就達到清算前提，但沒有如期清算。萬科回應說，黑龍江萬科城項目毛利率低，不算清算。法律法規規定，只要項目符合清算前提，就應該進行清算，不考慮毛利率。本質上萬科的回應間接承認了項目已經到了清算前提，但并沒有同時做清算。
央視報道稱，萬科2011年報告顯示，早在2011年12月31日年末，上海萬科和福喜項目即萬科華庭項目的預售比例就達到了100%，滿足了一年清算征收的前提條件，部門未能清算征收該項目的土地增值稅。
萬科在新聞稿中回應稱，目前上海金隅華庭項目的銷售率僅為49%，預計滿足土地增值稅結算的前提。
根據萬科2011年的報告，上海同福溪項目開工周為2009年7月，首個竣工結算周定于2012年3月。項目預售比例100%。項目規劃面積85279平方米，2011年初完成總面積39201平方米。
可以看出，截至2011年初，萬科2011年報告披露的上海同福喜項目預售比例為100%，是指同福喜首個竣工項目。但萬科在這份新聞稿中說“目前為止銷售比例只有49%”，應該是指整個項目，兩者不是一個基本概念。
那么，在土地增值稅清算中，整個項目是清算單位還是分階段清算？根據上述配額局2006年第187號文件:“土地增值稅以相關機構批準的房地產開發項目為單位進行清算，分期開發的項目以分期項目為單位進行清算?！?/p>
一人認為，土地增值稅法律法規明確規定房地產開發項目竣工結算后進行土地增值稅清算，因為項目生產成本在竣工結算前是一致的，分期項目竣工后，分期項目的生產成本可以可靠量化。配額局明確規定“分期開發的項目，分期項目清算”是有道理的。另一方面，有些房地產項目分幾個階段開發，可能會持續10年甚至更長時間。如果分階段清算，有些房地產項目可能很多年都不會清算。
根據央視報道和萬科披露的已公布數據，筆者認為，央視報道雖然沒有提及同富溪項目(萬科華庭項目)為首個竣工項目，但對其論點有非常負面的影響。雖然萬科華庭項目整體預售比例只有49%，但2011年初同福溪首個項目預售比例已經達到100%避稅，項目已經完成，應該清算。
央視報道，萬科租售的中心金玉清水灣店的業務副總監告訴幾位記者，整個小區三期平房基本售罄，開發商已經入住。業務副總監說:“其他人的銷售部已經撤了。怎么會有一手房子？”
萬科2012年中小企業報告披露，截至2012年12月31日，金隅清水灣預售比例超過避稅98.04%，高于清算要求85%。從2007年到2009年12月31日，上海金隅清水灣項目共有10份預售和銷售許可證。截至2012年12月31日，已經三年了，也滿足了土地增值稅清算的前提。也就是說，截至2012年12月31日，上海金隅清水灣一期工程，無論預售比例還是項目預售許可證已滿三年的前提，都已經達到了清理征收土地增值稅的前提。但是到目前為止，財政部門還沒有對這個項目的土地增值稅進行清算和征收。
萬科公園凱悅灣項目:
央視報道:追蹤避稅，發現萬科部分避稅項目在幾年內滿足了清算和征收的前提條件，但沒有清算。上海廣州柏悅灣項目是當今成熟的住宅區。萬科租賃和銷售中心柏悅灣商場的員工告訴記者，其三期平房已經售罄
根據萬科2010年中小企業報告，截至2010年12月31日，萬科柏悅灣一期項目預售比例達到96.1%，滿足清算前提。到現在3年多了，萬科的項目還沒有清算。
針對央視的質疑，萬科回應稱，上海金隅清水灣項目和柏悅灣項目尚未全部售出，最近一次交付周是2013年12月。
根據萬科2012年報告，上海金隅清水灣項目規劃面積433，584平方米，2012年初完成總面積311，288平方米。最近一期竣工結算周為2012年12月，下一期竣工周定為2013年9月。項目預售率98.04%。
在我看來，萬科對“上海金隅清水灣未完全售出”的回應，應該是指整體項目，而沒有提及項目一期的銷售狀況，實質上也沒有正面回答央視的質疑。
央視報道，從2007年到2009年12月31日，有10個項目獲得了預售和銷售許可證。2012年初，金隅清水灣項目的預售率為98.04%，因此筆者推測，一期項目的銷售率可能早就達到了100%，滿足土地增值稅清算的前提。
萬科2010年報告顯示，上海柏悅灣項目規劃面積135689平方米，2010年避稅之初完成總面積81938平方米。該項目于2007年11月開工，近期竣工結算于2010年11月，下一階段計劃于2012年7月竣工。項目預售率96.1%。
與上海金隅清水灣項目類似，上海柏悅灣項目也是多期開發。萬科的回應沒有列出項目各階段的銷售比例。按照項目96.1%的預售比例，其后期項目可能已經滿足了土地增值稅結算的前提。
基于以上研究，筆者認為央視質疑中小房地產企業巨額欠稅，并非出于空。據央視實地調查，萬科的部分房地產項目早在2007年就開始了，預售和銷售許可證是同時持有的，后期項目早就完成了。土地增值稅結算至今未并發，明顯有拖欠嫌疑。
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