「個體報稅流程」問：房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析
2021-04-16 16:35:14
但房地產開發中小企業的臨時設施是指工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、摩托車房等各類臨時用房。房地產中小企業為開發房地產而在工地上臨時搭建的，以及為銷售房屋而搭建的銷售部門、樣板房等營銷設施。這些臨時設施在財務上和
處理？筆者結合近期稅收制度的研究工作，對中小房地產企業臨時設施的稅收處理進行了研究。
(一)房地產開發中小企業臨時設施的財務處理
由于中小型房地產企業的臨時設施再利用支出金額較小，且臨時設施不構成最終開發的單一產品，也不分攤占用耕地的成本，應按收支匹配的標準分期攤銷。因此，臨時設施的建設成本必須在發生時計入成本，會計處理如下:
借用:開發開銷-項目營銷設施(銷售部/模型室)
貸款:利息
或者
借用:后期費用-臨時設施(施工現場各種工棚、材料棚、工棚、辦公室、小賣部、茶爐房、摩托車房等臨時設施)
貸款:利息
以后開發產品時，會重新分配，作為共同成本轉出。
(二)房地產開發中小企業臨時設施
處理
1.個人所得稅的處理
房地產開發與管理業務
《處理必需品》(國稅發〔2009〕31號)明確規定，開發間接費用是指中小企業為必要的組織管理工作開發工程項目發生的簡單成本費用，不能歸入具體成本。主要包括經理工資、工人福利、折舊、修繕、辦公費用、水電費、工人高利貸、建筑租金、周轉房攤銷、工程項目營銷設施建設費用等。在計算成本時，項目的臨時基礎設施可以通過“后期成本-臨時設施”進行審計，項目的營銷設施可以通過“開發間接成本-項目的營銷設施”進行收集。國稅發〔2009〕31號文第二十六條第(一)項按照是否可以出售的標準確定應稅成本。明確規定如果開發出來的產品可以出售用于內部經營管理，則作為獨立的應稅成本進行成本核算；如果不能出售給內部經營管理，可以簡單地作為過渡成本收取，然后將其相關成本攤銷到可以出售給內部經營管理的成本中。因此，這些臨時特殊設施并不簡單地作為應稅成本會計出現，而應作為過渡成本處理。
2.臨時設施
處理
(1)工作棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、摩托車房等各種臨時用房。
處理
《司法部、國家稅務總局關于審查發布〈房產稅若干明確問題的解釋和暫行辦法〉及〈民用建筑使用稅若干明確問題的解釋和暫行辦法〉的通知》(國稅發〔1986〕8號)第二十一條明確規定:“凡在基礎設施建設場地為公眾服務的工棚、料棚、休息棚、機關、小賣部、茶爐房、摩托車房等臨時性房屋，但， 工程類中小企業在基礎設施建設完成后，將此類臨時房屋的估價返還或轉讓給基礎設施個人納稅申報單位的，從基礎設施單位收到的次月起，按明確規定征收房產稅。” 國稅發〔1986〕8號文第十九條明確規定:“對原征稅的房屋征收房產稅。中小企業建設項目的私有房屋應當繳納稅款，并從辦理驗收手續的次月起征收房產稅?！被谏鲜稣?，房地產開發中小企業的臨時建筑必須滿足個稅申報流程的兩個前提條件:一是臨時設施必須服務于基礎設施建設用地的公眾，二是臨時設施必須在項目中間?；窘ㄔO結束，臨時建筑由基本建設單位使用的，從基本建設單位使用的次月起繳納房產稅。
因此，臨時房屋如工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、摩托車房等。為公眾服務的基礎設施建設工地，在施工期間免征房產稅。工程類中小企業在基礎設施建設完成后將臨時用房返還或轉讓給基礎設施建設單位的，從基礎設施建設單位收到后的次月起，按照明確規定征收房產稅。或者這些臨時用房是基建單位自己出資建造的，只要基建后還在使用，就要按照明確的規定征收房產稅。
(2)營業部、樣板房房產稅處理
由于中小型房地產企業為出售私有房屋而建造的銷售部門和樣板房，不構成《司法部、國家稅務總局關于審查發布〈房產稅若干明確問題的解釋和暫行辦法〉和〈民用建筑使用稅個別納稅申報程序的解釋和暫行辦法〉的通知》(國稅發〔1986〕8號)第二十一條關于免征房產稅的明確規定。所以房產稅要從建設完成后的第二個月開始繳納。銷售部門和樣板房繳納房產稅，按照自用的原個稅申報流程值計算納稅。根據《司法部、商務部關于殘疾人就業單位一市耕地占用稅政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條明確規定:“對于按房地產原值計稅的房地產，無論在會計上如何審計，房地產原值都應包括租金，包括取得農用地所有權所支付的價款和開發農用地所發生的費用等。宗地違法建筑小于0.5的，農用地總面積按房產占用面積的兩倍計算，計入房產原值的租金相應確定?！币驗樵跁嫼怂阒?，銷售部門和樣板房的成本是在開發間接費的審計中收取的，只包括建設成本，不包括耕地成本，很難確定房地產的原稅價值，所以在計算房產稅時需要先支付變更。
案例:
2011年6月，A房地產在取得某市某農地所有權后，進入國家發改委進行開發。先投入施工的臨時設施包括1000㎡辦公樓120萬元、2000㎡銷售部340萬元、200㎡樣板房50萬元的建設費用。請研究基建辦公樓、銷售部門、樣板房的稅務處理。
個人納稅申報流程研究；
(1)財務處理
1000㎡辦公樓、2000㎡銷售部、200㎡樣板房的工程造價的核算處理如下:
借:開發開銷-項目營銷設施(銷售部/樣板間)390000
貸款:利息3900000
借用:后期費用-臨時設施(各種工棚、材料工棚、休息工棚、辦公室、小賣部、茶爐房、摩托車房等臨時設施。)120萬元
貸款:利息120萬
(2)財務處理
根據《司法部、國家稅務總局關于印發〈房產稅若干明確問題的解釋和暫行辦法〉及〈民用建筑使用稅若干明確問題的解釋和暫行辦法〉的通知》(國稅發〔1986〕8號)第二十一條規定，A房地產項目期間，公司1000㎡的建筑辦公用房暫不需要繳納房產稅，但項目結束后，建筑辦公用房未拆除。但售樓部2000㎡、樣板房200㎡的臨時建筑，似乎并不是為基礎設施施工現場的公眾服務，而是為A房地產公司的項目出售公共服務，不符合稅地〔1986〕8號文第二十一條關于免征房產稅的明確規定，應從施工完成后的次月起繳納房產稅。
對于銷售部門和樣板房的房產稅的繳納，應按照自用的原值計算稅款。因為在會計核算中，開發間接成本的審計中收集了銷售部門和樣板房的成本，只包括建設成本，不包括耕地成本，很難確定房地產的原值稅額。根據《司法部、商務部關于殘疾人就業單位一市耕地占用稅政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第三條明確規定:“對于按房地產原值計稅的房地產，無論在會計上如何審計，房地產原值都應包括租金，包括取得農用地所有權所支付的價款和開發農用地所發生的費用等。宗地違法建筑小于0.5的，農用地總面積按房產占用面積的兩倍計算，計入房產原值的租金相應確定?！彼栽谟嬎闶蹣遣亢蜆影宸康姆慨a稅時，需要繳納變更。
假設銷售部門占地3000㎡，農用地成本1200元/㎡，銷售部門應計入房地產原值的農用地成本為3000×1200元/㎡= 360萬元，房產稅原值為3.40+3.6 = 700萬元，年平均繳納房產稅700 × (1-30%) × 1.2% = 5。假設樣板房面積450㎡，違法建筑小于0.5，樣本個稅申報處理板之間應計入房地產原值的農用地成本為200×2×1200元/㎡ = 48萬元，房產稅原值為50+48 = 98萬元，平均每年繳納房產稅98×1-30%)×1.2% = 0.8232萬元
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