「記賬報稅流程」房地產企業“營改增”后一般計稅方法下的財稅如何處理？
2021-04-16 16:34:59
金融法規《司法部、商務部關于全面推進增值稅轉制改革的通知》(
國稅發〔2016〕36號
)，房地產開發中小企業開發的房地產項目增值稅征收管理暫行規定新聞稿(
商務部新聞稿2016年第18號
)(以下簡稱《2016年第18號新聞稿》)規定了金融業“業務改革與增加”的金融處理政策。與“營改增”前繳納的增值稅相比，繳納責任周的確認、稅款的預繳、營業額定額的計算、納稅申報表的填寫等各個方面都發生了相當大的變化。因此，房地產小企業在記賬和納稅申報過程中，應特別注意稅務處理和管理工作。
給一顆豌豆(本文定額單位為萬元)
答:該公司是一家從事皮具房地產開發、經營和管理的中小企業。政府機構位于梁園區，開發的A房地產項目位于睢陽區。本項目建筑施工許可證登記的開工日期為2016年4月30日。本次“營改增”登記為一般納稅，A房地產項目選擇一般納稅方式。
據了解，公司為開發A項目已取得15萬平方米農用地，農用地轉用費財務憑證金額為3億元；該項目的總銷售面積為390，000平方米。
2016年5月底，項目A仍未完工，預購收入1億元，同面積1萬平方米。
2016年6月底，A項目采購建材混凝土100萬元，進項稅17萬元；5月底向開發商開具了預購1億元人民幣的增值稅憑證。本月初沒有進項稅額。
注:一般稅收開發的老房地產項目，可以按一般稅收申報，稅率為11%。支付待遇和一般稅收開發的新房地產項目沒有質的區別。
五月底的稅務處理
收到預付款時，
借款:利息1萬
貸款:預付款-無投票權當天未付房款10000元
注:“增值稅改革”后，出售資產的支付責任從增值稅支付責任發生的那一周開始轉移，收到預付款的當天仍然是出售資產支付責任發生的那一周。當投票日或所有權轉移或合同約定的交付年份到來時，付款責任將得到確認。但為了保證稅收的均衡存儲，2016年第18號新聞稿第10條和第11條具體規定:一般納稅中，單獨開發的房地產項目以預付款方式出售的，收到預付款時按3%的比例預繳增值稅。預繳稅金=預繳÷(1+適用稅額或征收率)×3%；采用一般計稅方法計算稅額的，按照11%的適用稅額計算。
a .在次月審批期內，公司按照預征率3%計算預繳稅金270.27(10000/(1+11%)×3%)，并向項目所在地綏陽區預繳稅金。
借款:應付稅-未付增值稅270.27
貸款:利息270.27
填寫預繳稅金表
2016年5月，我收到一筆1億元的預付款。因為沒有開具單據，所以要填寫《增值稅預繳稅金表》，不需要填寫《增值稅稅務記賬及納稅申報流程申報表》第一行的“按適用稅種計稅營業額”一欄。增值稅預繳稅金表第二行第一列填10000，第二列填0，第三列填3%，第四列填270.27
6月底的稅務處理
在接收建筑材料文件并接受其存放時，
借:原材料100
應交稅金-應交增值稅(進項稅)17
信用:利息117
5月底向開發商開具預購人民幣1億元增值稅(VAT)憑證，核算及報稅流程核算金額9009.01，銷項稅額990.99，銷項稅額本月確認。
借款:預付款-無投票權當天未付房價10000元
貸方:預收賬款——投票日應稅房價為9，009.01。
應交稅金-應交增值稅(銷項稅)990.99
國稅發〔2016〕18號文第四條:房地產開發中小企業銷售新開發的房地產項目，適用一般計稅方法，營業額按照取得的總價和額外費用，扣除當期出售的房地產項目相同農用地價格的金額計算。周轉率=(總價和額外成本-本期允許扣除的耕地價格)÷(1+11%)
農用地價格允許扣除額:10000÷390000×30000=769.23
同農地價格稅:769.23(1+11%)×11% = 76.23
借:應交稅金-應交增值稅(營改增抵銷項稅)76.23。
貸款:非營業收入76.23
注:①“營改增”政策的具體記賬金額和退稅流向程度，必須是“價值扣除法記賬和退稅流向”，而增值稅核算使用“扣除法”。因為A公司投票給開發商的時候，已經按照單據上的營業額和稅金入賬了。如果不做此分錄，就要按照應稅所得扣除農用地價格后的金額來計算稅額，這樣就會導致賬表之間的應繳稅額統計出現差異，即按照具體流程準確繳納稅款后，保費仍然有欠繳稅款的金額。②允許以同等農用地價格抵扣的稅款，視為中央政府給予中小企業的減免稅優惠，因此計入“營業外收入”科目。
借:應付稅款-應付增值稅(從未付增值稅轉出)897.76
貸方:應付稅-未付增值稅897.76
預繳稅金的扣除
國稅發〔2016〕18號文新聞稿第14條具體規定，新開發房地產項目銷售適用一般計稅方法的，當期應納稅額按當期營業額和適用稅額的11%計算，扣除預繳稅金后，由固定的主管行政機關核定繳納。未繳納的預繳稅金可結轉下期進一步抵扣。
本月應納稅額為627.49(990.99-17-76.23-270.27 = 897.76-270.27)，按財稅[2016]36號附件2第1 (10)條的明確規定向公司政府機構駐地梁園區申報。
借款:應付稅-未付增值稅627.49
貸款:利息627.49
填寫納稅申報表
申報納稅時，需填寫《商務部關于全面推進增值稅制度改革后增值稅納稅申報有關事項的新聞公報(
商務部新聞稿2016年第13號
)和商務部關于變更增值稅納稅申報表有關事項的新聞稿(
商務部新聞稿2016年第27號
)發布的流程。
在”
增值稅
納稅申報表附資料(一)第四行第一欄填寫9009.01，第二欄填寫990.99，第十二欄填寫769.23，第十三欄填寫9230.77，第十四欄填寫914.76萬元；在”
增值稅
《納稅申報表附報資料(二)》第2欄“金額”欄填寫100，“納稅”欄填寫17；增值稅納稅申報表附信息(三)第2欄第1欄填寫10000，第3、4、5欄填寫769.23；在《增值稅納稅申報表附信息(四)》序號4第一、四欄填寫270.27；“本期可抵扣進項稅明細表”第二欄“金額”欄填寫100，“稅金”欄填寫17
以下數字在增值稅納稅申報表主表“一般工程項目”一欄中的CCTV中填寫或生成:第1欄9009.01、第11欄914.76、第18欄17、第24欄897.76、第27欄(=第28欄)270.27、第34欄627.49
經過上述稅務處理后，應付增值稅的賬表統計數據沒有差異。
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