「天津財稅網」問：公共配套設施費土地增值稅和所得稅處理差異
2021-04-16 16:38:19
1關于簡單的成本
國稅發〔2006〕187號:
(1)土地增值稅由主管部門批準的房地產開發項目清算；
(2)分期開發的項目，清算以分期項目為基礎；
(3)開發項目同時包含普通住宅和非普通住宅的，增值額另行計算。
第二十六條房地產開發經營企業個人所得稅待遇的必要性
成本簡單來說是指在新產品開發和施工步驟中，為收集和重新分配費用而確定的費用。確定應稅成本的簡單標準如下:
(1)是否出售的標準。如果開發的產品可以出售用于內部經營管理，則應簡單地作為獨立的應稅成本進行成本核算；如果不能出售給內部經營管理，可以簡單地作為過渡成本收取，然后將其相關成本攤銷到可以出售給內部經營管理的成本中。
土地增值稅只要求開發項目中的普通房和非普通房的成本分開確認；企業個人所得稅成本的簡單明細是會計明細。根據《房地產開發經營管理中企業個人所得稅的必要處理》第二十五條規定的六種方式劃分不同的成本。不能對外出售經營管理的公共配套設施費，可作為過渡性的天津財稅網成本清單收取。企業個人所得稅的成本簡單而詳細
2關于預提建設費用
《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理難點的通知》(國稅發〔2006〕187號)規定:
四、扣除土地增值稅天津財稅網項目
(一)房地產開發企業同時進行土地增值稅清算時，與清算項目相關的抵扣項目金額，按照《土地增值稅組織法》第六條及其法律法規第七條的規定計算。除另有規定外，扣除取得土地所有權所支付的金額、房地產開發成本、與房地產轉讓有關的費用和稅費后，需提供有效的匯票；不能提供具有有效權利的匯票的，不得抵扣。
國稅發(2009)91號關于印發《土地增值稅清算管理規定》的通知
第21條
檢查扣款項目是否符合以下要求:
(一)土地增值稅清算時，在計算和扣除項目金額時，應當取得發生的具體費用，但不得扣除權利憑證。
《房地產開發經營企業辦理個人所得稅的必要性》(國稅發〔2009〕31號)第三十二條: (二)公共配套設施尚未建成或竣工的，經中介機構評估后，可按照預算成本適當計提建設費用。
從土地增值稅中扣除的公共配套費必須具體發生，并提供具有有效權利的匯票；但企業個人所得稅公共配套設施尚未建成或竣工的，只要提供必要的相關資料，即可抵扣。
3關于扣除標準
《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理難點的通知》(國稅發(2006)187號)第四條第三款:
1 .竣工后的所有權屬于所有開發商，費用和開支可以扣除；
2.建成后交給中央財政和公用事業用于非營利性公用事業的，可以扣除其成本和費用；
3 .有償轉讓完成后，應計算收益，并允許扣除成本和費用。
《天津市財稅網辦理個人所得稅所需的房地產開發經營管理業務》(國稅發〔2009〕31號)第十七條:經濟開發區內企業建設的賓館、物業娛樂活動、水電站、熱力站、污水處理廠、文體場館、小學等配套設施，按以下規定辦理:
(一)屬非盈利性質，所有權屬于所有開發商，或無償贈送給大多數中央政府、公用事業單位的，可視為公共設施，其建設費用按公共設施費的有關規定辦理。
(二)以營利為目的，或者權屬屬于企業，或者權屬不具體，或者無償贈送給中央和公用事業以外的大部分單位，其費用應單獨審核。除企業自用外，按人民幣進行建設處理，其他產品不允許按建設開發處理。
可見兩種稅的規定是不一樣的。土地增值稅的所有權屬于所有開發商，無論其營利性還是非營利性組織，均可抵扣。天津財稅網是建成后無償移交給中央政府和公用事業單位的公共配套設施，必須用于非營利性社會的公用事業。而企業個人所得稅的規定正好相反。凡是無償捐贈給大部分中央政府和公用事業的非營利或非盈利組織，都可以扣除。所有權屬于所有開發商，必須用于非盈利目的。企業個人所得稅的規定似乎更合適。中央政府和公用事業的大部分單位送人的處置權不是開發企業，其營利性或非營利性組織不是由開發企業決定的，所有權屬于所有開發商。雖然公司沒有處置權，但在公共政策上，公司可以經營管理所有開發商擁有的配套設施。
4關于所有權與否
一些配套設施公司沒有所有權但有特許經營權(租賃或轉讓特許經營權)。土地使用者轉讓、借用或置換土地，無論是否取得土地權屬證書，在轉讓、借用或置換土地過程中是否與其他原告辦理了土地權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有土地的占有、使用、收益或處分的基本權利。而且有合同確實表明，所謂的土地轉讓、貸款或置換，在經濟發展中取得了相應的個人利益。土地使用者及其其他原告應當繳納增值稅、土地增值稅和
以及其他相關稅收。
《房地產開發經營企業個人所得稅必要處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第十七條第(二)項也有相關規定。至此，無論是企業個人所得稅還是土地，
規定事情都是一樣的。
5關于停車位
《房地產開發經營企業辦理個人所得稅的必要性》第三十三條(國稅發〔2009〕31號)
企業單獨修建的停車位，應簡單地單獨作為成本進行審計。地下交通設施形成的停車位作為公共配套設施處理。理論上，地下交通設施形成的停車位無論是否盈利都作為公共配套設施扣除；地面停車位視盈利與否，按國稅發〔2009〕31號文第十七條規定的扣除標準處理
為了土地
車位沒有單獨規定，車位按照津財稅網(2006)187號文第四條第三款規定的扣除標準處理
對于地下八通線租用的停車位，
扣除困難后，《中華人民共和國國家反潛法》第五條規定，國家反潛設施建設項目由國家按照有關規定予以貼息。國家鼓勵和支持企業、演藝團體、社會團體和個人通過多種渠道資助國家反潛建設；國家反潛工程建設通常由投資者使用和管理，利潤歸投資者所有。地下八通線上租用的車位不符合國稅發(2006)187號文第四條第三款“車位建成后移交中央和公用事業用于非盈利性公用事業的，可扣除費用和開支”。但《中華人民共和國合同法》第七十四條規定，占用開發商共用的主要道路或者其他場地的摩托車停車位歸開發商所有。地下八通線所有權屬于私有財產，因此符合《天津市財稅網國稅發(2006)187號》第四條第三款“竣工后所有權歸全體開發商，其成本費用可以扣除”。所以對于地下八通線租用的車位，
可以扣除。需要注意的是，企業在清理土地增值稅后轉讓特許權的，必須按照國稅函(2007)645號規定的新計算所得繳納土地增值稅。
2010年11月22日
寫的:兩壺酒一人列
公共配套設施費用如何收取和分攤？(請各位同學指教！)
各地的土地增值稅政策是七折扣除公共設施費
【專業知識】小知識——“交通設施”與“公共配套設施”在成本上的區別
土地增值稅清繳難:分期清繳工程項目公共配套設施費用
房地產企業地面停車位、地面倉庫、地下停車位的稅收之爭
擴展閱讀:
公共配套設施費用如何收取和分攤？
